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리츠투자 시 절세전략 및 방향성 본문
리츠란?
부동산 간접투자 상품, 다수의 투자자로부터 자금을 모으고, 자금으로 부동산에 투자한 뒤 운용수익을 배당하는 상품
리츠의 특징
•배당가능이익의 90% 이상을 배당
*배당가능이익은 당기순이익 + 감가상각비
•리츠에서 가장 중요한 부분은 임대수익, 이자비용
•리츠 차입한도: 자기자본의 200%
•국내 리츠의 평균 LTV 60%로 변동성 높다. BUT, 미국, 일본, 싱가포르는 LTV 30~40%
리츠 투자시점: 금리인하기
1) 영업수익의 40% 이상을 차지하는 이자비용 감소에 따른 배당이익 증가
2) 실물단에서 자산가치 상승에 따른 매각 시 특별 배당
절세전략
1) ISA, IRP, 연금저축계좌에서 투자가능
2) 분리과세 혜택 (26년 12월 31일까지 신청가능)
-조건: 투자금액 5천만원 한도에서 상장리츠 주식을 3년 이상 보유 시, 3년 동안의 배당소득에 대해 9.9% 분리과세 적용
-대상자: 거주자만 가능, 직전 3년 중 1회 이상 금융소득종합과세자 대상은 불가
-방법: 거래한 증권사에 매수결제일(매수후 2영업일 이후)~3년 만기일까지 분리과세 신청 (미리 신청 X)
Q1. 배당금은 인출해서 쓸 수 있는지? 출금해서 사용 가능하다.
Q2. 사기전에 먼저 신청가능? 매수하고 2영업일이 지난 후부터 신청가능하다
Q3. 월적립으로 매수하면? 매달 매수하고 신청을 해야한다.
"아래 내용은 대신증권의 Let's Office REIT'S 리포트를 참고했습니다."
투자해야하는 리츠 섹터
(1) 우수한 펀더멘탈: 안정적인 임대료를 받을 수 있는 섹터 → 안정적인 배당
(2) 거래량이 많은 섹터: 거래가 활발해 적절한 시점 및 가격에 자산을 매각할 수 있는 섹터 → 매각을 기반으로 한 특별배당
조건을 충족하는 섹터: 서울오피스
1) 안정적인 임대료 수익
•해외오피스: 코로나 이후 재택근무 트렌드로 미국 오피스공실률 13.8%
•서울오피스: 공실률 2.9%
3Q24 서울 전체권역 오피스 임대료 YOY +4.9%로 증가
2) 자산가치 상승에 따른 특별배당 가능성
주요 지역 中 특히 GBD, YBD의 경우 공급예정 면적이 굉장히 적다.
최선호주: 신한알파리츠